Адвокат и нотариус Леонид (Арик) Рудаев

Ашкелон ул. Герцль д. 34 («Бейт Гур») № 50

Тел. 08-6751133, 08-6750936

Факс 077-4170027

E-mail Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Краткий курс израильского законодательства о недвижимом имуществе.

"Табо" - что это такое?

Любое недвижимое имущество в Израиле подлежит регистрации в региональном Бюро регистрации недвижимости ("Лишкат ришум мекаркеин",  в обиходе часто называемом турецким словом "Табо". Очень важно знать, что только после регистрации в купленная Вами квартира (дом, участок, магазин) официально становится Вашей собственностью.

Вместе с тем нужно отметить, что многие квартиры по ряду причин в "Табо" не зарегистрированы, и в подавляющем большинстве случаев это связано с тем, что на земельном участке, на котором возведено строение, ещё не произведена "парцелляция", т.е. деление застраиваемых территорий на регистрационные единицы - сектора и участки ("гушим" и "хилькот" . Рано или поздно, если не имеется юридических препятствий, связанных со статусом участка, он, как и построенные на нём объекты, будут зарегистрированы в "Табо", о чём владельцы квартир получат соответствующие уведомления. Тем временем, поскольку объекты недвижимости и, следовательно, все сделки с ними подлежат регистрации, она ведётся в реестрах строительных компаний, которые, как правило, их и построили, а также параллельно и в реестре Земельного Управления Израиля, если дом возведён на государственной земле.

Строительные компании имеют государственную лицензию на регистрацию недвижимости и называются "регистрирующая компания" "Хевра мешакенет". В реестрах этих компаний ведётся учёт прав собственников, а также прав третьих лиц "машканта". арест на имущество и пр.). Сам по себе факт регистрации квартиры или другого объекта собственности в компании никоим образом не умаляет прав собственника - права владения, пользования и распоряжения, в том числе права сдать в аренду, заложить, продать, подарить и т.п. Необходимо отметить, что некоторые строительные подрядчики не имеют указанной лицензии, поэтому регистрация построенных ими объектов ведётся в Земельном Управлении Израиля и в других компаниях, имеющих соответствующую лицензию. Так или иначе, в любом случае документом, подтверждающим право собственника на квартиру (магазин, офис, участок и т.п.) является документ, выданный органом, ведущим регистрацию. "Табо" выдаёт "выписку из регистра  "несах ришум", а компании и Земельное Управление - "справку о правах" ("Ишур зхуйот").

В этих очень важных для сделок документах указываются регистрационные реквизиты квартиры, сведения о собственниках, правах третьих лиц, доле в совместном имуществе, наложенных ограничениях и т.п. Всегда следует иметь в виду, что этот документ должен быть максимально "свежим" желательно датированным днём совершения сделки, в противном случае не исключено,что недобросовестный собственник попытается продать квартиру нескольким покупателям и с полученными деньгами скрыться (к сожалению, такие случаи, хоть и редко, но имели место). Поэтому наличие уточнённого свидетельства о правах на квартиру - одно из непременных условий добросовестной следки, и обязанность адвоката, ведущего её оформление - проверить наличие и юридическую силу такого документа.

Машканта

Вначале необходимо внести некоторую ясность в терминологию. Вопреки сложившемуся мнению, "машканта" – не ссуда и вообще не деньги. Закон определяет "машканту" как залог недвижимого имущества. Залог движимого имущества называется "мишкон". Соответственно, под "машканту" могут быть заложены права только на недвижимое имущество, например – дома, квартиры, земельные участки и . п., а под "машкон" – права на движимое имущество, в частности, товары, транспортные средства, акции, объекты интеллектуальной собственности, денежные обязательства и т.д.

Суть залога ("машканты" и "машкона") заключается в праве кредитора-залогодержателя (чаще всего – банка) получить удовлетворение из заложенного в его пользу имущества в случае неисполнения должником обязательства – преимущественно перед другими кредиторами. Обычно, речь идёт об исполнении обязательств по возврату ссуд.

Пример. Семья желает купить квартиру, не располагая достаточной суммой денег для этого. Для получения ссуды на недостающую сумму она обращается в ипотечный банк, который выдаёт ссуду под объяснение гарантий её возврата. В том числе, при условии, что купленная квартира будет заложена в пользу банка-займодавца и на неё в земельном   кадастре (табо) будет записана "машканта" в пользу банка.

Другой пример. Некто, являющийся собственником квартиры свободной от "машканты", обратился в ипотечный банк с целью получения ссуды для приобретения акций компании "Эль-Аль". Банк согласится предоставить ссуду при условии, что квартира будет заложена в пользу банка, о чём делается соответствующая запись в "табо".

В обоих случаях, при нарушении должником – ссудополучателем обязательства по своевременному и полному возврату ссуды, банк-кредитор вправе изъять заложенную квартиру. Продав её, банк погашает остаток ссуды. Оставшуюся часть денег банк обязан вернуть должнику, за вычетом расходов, связанных с продажей квартиры, судебных издержек и пр.

Договор о предоставлении ипотечной ссуды (обеспеченной "машкантой") должен быть составлен в письменной форме. Доверенность залогодержателю на право регистрации машканты на заложенную недвижимость удостоверяется нотариусом. Договор займа заключается на определённый срок, по истечении которого, должник обязан возвратить ссуду с процентами, а кредитор обязан ликвидировать регистрацию "машканты" (обязательство исполнено). Досрочный возврат ссуды влечёт за собой, соответственно, досрочную ликвидацию машканты.

Очень важно при покупке квартиры проверить не заложена ли она и не зарегистрирована ли на неё "машканта".  Наличие" машканты" не препятствует продаже, однако, продавец обязан освободить квартиру от всех залогов до регистрации её на имя покупателя. Существуют несколько способов освобождения квартиры от "машканты". Ссуда, для обеспечения возврата которой на квартиру была записана "машканта", может быть погашена деньгами,  вырученными от продажи квартиры и регистрация "машканты" ликвидируется. "Машканта" также может быть переведена на другую квартиру, купленную ранее или приобретённую взамен проданной. Существует также способ замораживания "машканты". В этом случае владелец продаваемой квартиры обязуется перед банком зарегистрировать "машканту" на квартиру, которая будет им куплена через некоторое время. В течении этого промежутка времени, до регистрации залога на новую квартиру, "машканта" будет считаться "замороженной". Впрочем, - это не освобождает ссудополучателя от обязанности своевременно вносить платежи по возврату ипотечной ссуды.

Необходимо удостовериться в ликвидации "машканты" до полного расчёта с продавцом. Смена собственника заложенной квартиры не влияет на право банка изъять её в случае неисполнения продавцом своих обязанностей в отношении банка.